حمله به دشت های تهران! - شهر ورزش

به گزارش دنیای اقتصاد، پس از جنگل خواری و کوه خواری، موج سوم تخریب محیط زیست و هجوم به اراضی ملی و منابع طبیعی در حومه منطقه ها اطراف تهران و سایر شهر های بزرگ شکل گرفت. طی سال های گذشته حومه منطقه ها تهران و شهر های بزرگ به ویژه در شمال کشور، مقصد اصلی ساخت وساز های غیرمجاز به واسطه تخریب جنگل ها و کوه ها بود. منطقه های همچون دماوند، لواسان، اوشان فشم، کردان و ... منطقه ها شهری و روستایی بودند که طی دست کم 10 سال گذشته، به واسطه توسعه سریع ساخت وساز های ویلایی غیرمجاز به یک برند شناخته شده در میان منطقه ها ییلاقی کشور تبدیل شده بودند.

منطقه ها ییلاقی خوش آب و هوایی که بخش زیادی از ویلاسازی صورت گرفته در آن ها بدون آنکه از قواعد و ضوابط ساخت وساز شهری پیروی کند، شکل گرفته بود. تحقیقات و مشاهده های میدانی از شرایط ساخت وساز های نو در این منطقه ها ییلاقی طی ماه های گذشته نشان می دهد: طی یک سال گذشته، موج نوی از تقاضا از سوی افرادی که در پی خانه ها و اقامتگاه های ویلایی و تفریحی هستند در حومه شهر ها شکل گرفته است.

جالب آنکه بخش عمده این تقاضای نو به اطراف حومه منطقه ها ییلاقی سوق پیدا کرده اند. بررسی ها حاکی از وجود عامل اصلی از شکل گیری این موج نو تقاضا برای ویلاسازی در این منطقه ها است. دلیل نخست به طولانی شدن دوره ممنوعیت سفر به ویژه سفر های میان استانی طی دو سال اخیر برمی شود.

طی این مدت، روز های زیادی به دلیل شیوع ویروس کرونا، ممنوعیت سفر برای شهفرایندان ایجاد شد و به همین دلیل تعداد زیادی از آن ها برای رفع نیاز های تفریحی و گذران اوقات فراغت خود تصمیم به جابه جایی مقصد سفر به حومه شهر های محل سکونت گرفتند. دلیل دوم گران شدن ملک و زمین درون محدوده اصلی شهر ها بود. بخشی از تقاضای نو ایجاد شده در حومه شهر ها برای ساخت و خرید ویلا گروهی هستند که به دلیل جهش قیمتی رخ داده در بازار زمین و مسکن، امکان خرید در محدوده اصلی شهر ها را پیدا کردند و به حومه شهر ها مهاجرت کردند. هر دو این عوامل منجر به شکل گیری تقاضایی برای خرید ویلا در حومه منطقه ها ییلاقی مرکز و سایر شهر های بزرگ شده تا از این جهت از یکسو نیاز تفریحی و از سوی دیگر اهداف سرمایه ای خریداران تحقق پیدا کند.

به تعبیر دیگر جهش پی در پی قیمت مسکن طی دو سال گذشته، موج نو خرید خانه دوم برای اقامت و تفریح را در حومه تهران ایجاد کرد. البته در این میان به دلیل آنکه هم ظرفیت ساخت وساز در این منطقه ها ییلاقی تکمیل شده و هم قواعد ساخت وساز تا حدودی در این منطقه ها حاکم شده به این معنی که تقریبا ساخت وساز های غیرمجاز غیرممکن شده است و مهم تر آنکه به دلیل برند شدن، میانگین قیمتی قابل توجهی در بازار ویلا های این منطقه ها ثبت شده، موج نو تقاضای خرید خانه دوم به جای آنکه سراغ منطقه ها جنگلی و کوهستانی برود، به زمین های مسطح و دشت حومه شهر ها پناه برده است.

به این معنا که پس از جنگل خواری و کوه خواری، پدیده نو دشت خواری در این منطقه ها به وجود آمده است. نکته مهم آنکه این شکل از تقاضا در حومه این منطقه ها ییلاقی همچون حومه دماوند یا حومه کردان مستقر شده اند. محدوده هایی که دارای روستا های بکر و دست نخورده هستند و به طور طبیعی ساخت و خرید ویلا ها در آن ها ارزان تر از محدوده اصلی منطقه ها ییلاقی تمام می شود. ویژگی شاخص اراضی و دشت های این منطقه ها بکر که اکنون به مقصد اصلی سرمایه گذاران و متقاضیان مصرفی بازار ویلا تبدیل شده، نبود خدمات زیربنایی همچون آب، برق و گاز است.

آن طور که بررسی های میدانی نشان می دهد نحوه تامین آب برای قطعات زمین و ویلا های این منطقه ها از چاه کشاورزی روستا های اطراف، نحوه تامین برق از طریق صفحات خورشیدی و گاز از طریق خریداران کپسول های گاز است که به نام خدمات ویژه دشت خواری از سوی ملاکان حومه منطقه ها ییلاقی به خریداران این ویلا ها ارائه می شود.

این اراضی به دلیل آنکه خدمات زیربنایی رسمی از سوی دولت ندارند به دو گروه مصرف کننده و ملاکانی تقسیم می شوند که این قطعات زمین را از صاحبان اولیه خریده و به مصرف کننده ها می فروشند. موج نو ورود این گروه از متقاضیان به حومه منطقه ها ییلاقی تهران و سایر شهر ها می تواند نشانه اولیه تبدیل این محدوده به منطقه ها ییلاقی برند باشد که اگرچه در حال حاضر برخورد مشخصی برای جلوگیری از این گونه ساخت وساز های غیرمجاز نمی شود، اما در آینده به سرنوشت منطقه های همچون کردان، دماوند و... دچار می شوند.

این در حالی است که نهاد ها و دستگاه های مسوول در این حوزه می توانند با الگوگیری از تجربه سایر کشور ها در حوزه مدیریت اراضی ملی و طبیعی، یک بازار رسمی برای تبدیل این منطقه ها به شهرک ها و منطقه ها توریستی ایجاد کنند. بررسی الگوی تجربه شده در سایر کشور ها حاکی از آن است که در کشور هایی همچون چین، آمریکا و ... اراضی ملی و منابع طبیعی به متقاضیان فروخته نمی شود بلکه دولت از طریق واگذاری حق بهره برداری به بخش خصوصی، زمینه تامین خدمات زیربنایی را فراهم می کند و از این طریق بخشی از هزینه های توسعه شهر ها فراهم می شود.

این در حالی است که طی سال های گذشته، در ایران دولت ها در مرحله نخست با فروش اراضی به پیمانکاران بخش خصوصی زمینه تامین خدمات زیربنایی همچون آب و برق را در این محدوده ها فراهم می کنند. نکته مهم آنکه قیمت گذاری این اراضی در این مرحله به دلیل نداشتن خدمات زیربنایی بسیار پایین است و پیمانکاران پس از ارائه این خدمات در این اراضی می توانند با ارزش افزوده قابل توجه این اراضی را به فروش برسانند.

به تعبیری این گونه فروش اراضی ملی در یک بازار غیررسمی، نه تنها نمی تواند منافع عمومی را تامین کند بلکه در نبود قواعد رسمی ساخت وساز، خانه ها و ویلا های ساخته شده پس از مدتی با قلع و قمع از سوی دستگاه های مربوطه روبرو می شوند. یعنی در مرحله ای دولت اقدام به ورود می کند که تقریبا بخش زیادی از منطقه ساخته شده و بخش مهمی از قواعد ساخت وساز و شهرسازی و معماری در آن رعایت نشده است.

کارشناسان معتقدند دو عامل مهم در ورود بعد از موعد اصلی دستگاه های مسوول برای روبروه این نوع ساخت وساز ها دخیل است. اولین عامل جزیره ای بودن دستگاه ها در حوزه نظارت ساختمانی حومه شهر ها است. نظارت بر این حوزه در بخش های مختلف از سوی وزارت کشور، وزارت راه و شهرسازی و بنیاد مسکن انجام می شود. همین فرایند هم به غفلت در حوزه نظارت از مرحله نخست منجر می شود.

علاوه بر این بخش زیادی از ملاکان پس از اقدام به خرید این اراضی، برای ایجاد ارزش افزوده، اقدام به نگهداری چندین ساله آن می کنند، این در حالی است که اگر مالکان ناچار به پرداخت مالیات سالانه بودند چنین اقدامی از سوی آن ها انجام نمی شد. کارشناسان پیشنهاد می کنند دولت می تواند با راه اندازی یک بازار رسمی و اقدام به ساخت شهرک های تفریحی، علاوه بر تامین بخشی از منابع بودجه ملی، از تخریب گسترده دشت و منابع محیط زیست جلوگیری کند.